منذ انقلاب 2013 على الرئيس المنتخب الدكتور محمد مرسي، شهدت السوق العقارية المصرية تحولات جذرية، اتجهت خلالها الدولة تدريجيًا من توفير مشروعات موجهة لمحدودي الدخل إلى طرح وحدات بأسعار استثمارية تفوق قدرات أغلب المواطنين.
أحدث مثال على ذلك ما جرى في مشروع "حكايات التجمع" بالقاهرة الجديدة، الذي تنفذه هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، حيث ارتفع سعر الوحدة بنسبة تقارب 400% مقارنة بسعرها عند بداية التخطيط له.
مشروع استثماري بعد أن كان مدعومًا
المشروع الذي بدأ عام 2022 كجزء من مبادرة "سكن لكل المصريين" تحول، قبل طرحه، إلى منتج استثماري يتم تسويقه بواسطة شركة خاصة، هي فاوندرز للتسويق العقاري، التي عرضت الوحدات بمقدم حجز يبدأ من 100 ألف جنيه، وبمساحات من 98 إلى 132 مترًا، وبأسعار تتراوح بين 4.5 إلى 6 ملايين جنيه شاملة المصاريف الإدارية ووديعة الصيانة.
هذا السعر يمثل قفزة ضخمة إذا ما قورن بأسعار "سكن لكل المصريين 7"، حيث طرحت وزارة الإسكان وحدات بمساحة 90 مترًا في يونيو 2025 بسعر لا يتجاوز 850 ألف جنيه.
فشل التسويق رغم الدعاية
ورغم الترويج المكثف، لم تتمكن الشركة من بيع سوى نصف وحدات المرحلة الأولى (1000 من أصل 2000 وحدة)، خلال شهرين، بسبب الفارق السعري الكبير مع المشروعات الخاصة المجاورة التي تقدم عروضًا أفضل وخدمات ما بعد البيع بجودة أعلى.
صدمة المشترين
المشترية المحتملة شيماء عبد العزيز عبّرت عن دهشتها، مؤكدة أنها توقعت سعراً لا يتجاوز مليوني جنيه، لكنها فوجئت بأسعار تضاهي ضعف التوقعات، ما دفعها للبحث عن بدائل نقدية أو بالتقسيط في مشروعات أخرى.
اتجاه عام لرفع الأسعار
المشروع ليس حالة فردية؛ إذ اتبعت الحكومة النهج ذاته في مشروعات أخرى، منها وحدات مطار إمبابة التي كان سعر المتر فيها 5 آلاف جنيه عند طرحها قبل 5 سنوات، لترتفع في 2025 إلى 15 ألف جنيه حدًا أدنى، أي زيادة بنسبة 200%.
جدول زمني لتطور أسعار المتر والشقق في مشروعات الدولة (2013 – 2025)
|
السنة |
المشروع / المنطقة |
متوسط سعر المتر (جنيه) |
سعر الشقة (90-130م) |
ملاحظات |
|
2013 |
إسكان اجتماعي (مدن جديدة) |
1,000 – 1,200 |
90م ≈ 90 – 110 ألف |
دعم حكومي مباشر، استهداف محدودي الدخل |
|
2015 |
إسكان اجتماعي (مرحلة ثانية) |
1,400 – 1,800 |
90م ≈ 130 – 160 ألف |
زيادة تدريجية بعد تعويم جزئي للجنيه |
|
2017 |
دار مصر / إسكان متوسط |
3,700 – 4,200 |
120م ≈ 450 – 500 ألف |
بداية المشروعات الاستثمارية المتوسطة |
|
2019 |
سكن مصر |
5,000 – 5,500 |
115م ≈ 575 – 630 ألف |
ارتفاع ملحوظ مع تحرير سعر الصرف 2016 |
|
2021 |
جنة |
7,000 – 8,500 |
130م ≈ 910 ألف – 1.1 مليون |
استهداف الشريحة العليا من المتوسطي الدخل |
|
2022 |
"حكايات التجمع" (تخطيط) |
4,500 – 5,000 |
120م ≈ 540 – 600 ألف |
كان ضمن مبادرة "سكن لكل المصريين" |
|
2023 |
إسكان فاخر – العاصمة الإدارية |
10,000 – 12,000 |
120م ≈ 1.2 – 1.4 مليون |
قفزة بسبب الطلب الاستثماري |
|
2025 |
"حكايات التجمع" (طرح فعلي) |
35,000 – 45,000 |
130م ≈ 6 ملايين |
زيادة 400% عن مرحلة التخطيط |
|
2025 |
مطار إمبابة (إعادة الطرح) |
15,000 |
100م ≈ 1.5 مليون |
زيادة 200% عن سعر 2019 |
قراءة تحليلية
- معدل الزيادة منذ 2013 في بعض المشروعات الحكومية تجاوز 1000% خلال 12 عامًا.
- الحكومة تحولت من دورها كموفر للسكن المدعوم إلى منافس للقطاع الخاص في سوق العقارات الاستثمارية.
- المشروعات التي بدأت لمحدودي الدخل أعيد طرحها بأسعار تتجاوز قدرات 90% من المواطنين، ما يعكس توجهًا نحو جني أرباح رأسمالية بدلاً من تحقيق العدالة السكنية.
- استمرار هذا المسار قد يؤدي إلى ركود في الطلب الحقيقي، وتركز المبيعات في يد المستثمرين والمضاربين العقاريين.
