توقف طرح أراضٍ جديدة في الساحل الشمالي بناء على قرار هيئة المجتمعات العمرانية، ما أدّى إلى نقص المعروض وتعطيل انطلاق مشاريع جديدة، خصوصاً للمطورين الصغار والمتوسطين.
وحذر رجال أعمال من أن تهديد الحكومة بقطع الخدمات الحكومية (الكهرباء، المياه، قرارات التقسيم) عن 47 شركة أثار مخاوف من تأخر إنجاز المشاريع القائمة، وارتفاع تكاليف التشغيل والصيانة.
كما حذروا من فرض رسوم إضافية ونسب تنازل عقاري زاد الأعباء المالية على القطاع، مثّل ضغطاً كبيراً على التدفقات النقدية وأرجأ أو أعاد جدولة عدّة مشروعات جارية.
قال نجيب ساويرس، في تصريح نشرته صحيفة العرب 24: إن "إيقاف طرح أراضٍ جديدة يحدّ من المعروض في السوق ويرفع الأسعار بشكل مصطنع" وأضاف أن هذا الوضع يعيق انطلاق مشاريع المطورين الصغار والمتوسطي الحجم ويضعف فرص دخولهم إلى السوق العقاري.
وفي تقرير لقناة "العربية بيزنس" اعتبر مجموعة من المطورين العقاريين أن قرار تهديد 47 شركة بقطع الخدمات الحكومية (كهرباء ومياه وقرارات التقسيم) يخلّ بجدول تنفيذ المشروعات ويؤدي إلى اضطرار الشركات لصيانة المواقع المتوقفة، ما يرفع تكاليف التشغيل والصيانة بصورة غير محسوبة سلفًا.
وعن الرسوم الإضافية ونسب التنازل تضغط على التدفقات النقدية اعتبر نجيب ساويرس في لقاء مع “العرب 24” أن فرض رسوم إضافية تتراوح بين 500 و1000 جنيه للمتر، إضافة إلى إلزام المطورين بالتنازل عن نسبة من الأرض لصالح الدولة، يشكل حملاً مالياً ثقيلاً على التدفقات النقدية. وأشار إلى أن كثيرًا من الشركات أرجأت جدول إطلاق مشروعاتها أو أعادت جدولة تمويلها لمواجهة هذه الأعباء المفاجئة.
شفافية بيئة الاستثمار العقاري
وضمن المؤشرات العالمية عن بيئة الاستثمار العقاري في مصر يصنف تقرير “جولدمان ساكس” و“جيه إل إل” لأسواق العقار العالمية، مصر ضمن فئة الأسواق نصف الشفافة، إذ حققت تحسّنات خلال السنوات الماضية في متانة الأطر القانونية وإتاحة المعلومات للعامة، ولكنها تأخرت نسبيا مقارنة بدول مثل الإمارات وتركيا اللتين تتمتعان بأسواق أكثر شفافية، لكنها تتقدم على عدة أسواق نامية أخرى في أفريقيا وجنوب آسيا.
وأطلقت الحكومة بوابة “التسجيل العقاري الموحد” الإلكترونية، ما خفّض زمن استخراج تراخيص بناء وتسجيل الملكيات من عدة أشهر إلى أسابيع، كما صدرت لائحة موحدة للعقود وتنظيم بيع الأراضي الحكومية عبر مزادات شفافة ساهم في تحسين درجة ثقة المستثمرين، لكن بعض القرارات المفاجئة (كالإعادة الأخيرة لتسعير أراضي الساحل الشمالي) أعادت تسليط الضوء على تخوّفهم من التغييرات غير المسبوقة.
كما يؤخذ على الاجراءات الحكومية البيروقراطية حيث لا يزال تحصيل الموافقات البيئية والمرورية وعقود الخدمات يتطلب التعامل مع عدة جهات، ما يطيل زمن تنفيذ المشروعات.
وقال المراقبون: إن "تغييرات أسعار الأراضي أو الرسوم في أوقات قصيرة أحياناً تضع المستثمر أمام مخاطر مالية يصعب احتسابها مشددين على أنه رغم بوابات التسجيل الإلكترونية، إلا أنه لا تزال بعض البيانات المتعلقة بالمخططات التفصيلية وشروط التقسيم تتوزع على مواقع حكومية عدّة، ما يضع المستثمر في حيرة".
أعباء جديدة
وأعلنت وزارة الإسكان عن فرض رسوم استخدام إضافية على الأراضي الساحلية المشمولة بنظام الشراكة مع الدولة، بحسب موقع الأرض:
500 جنيه/م² للأراضي جنوب الطريق الساحلي
750 جنيها/م² للأراضي شمال الطريق
1000 جنيه/م² للأراضي ذات الواجهة الشاطئية المباشرة
كما أُلزم المطورون بسداد 10% من قيمة الأرض في حال تسويق أو تنفيذ المشروع عبر طرف ثالث. وأرسلت الهيئة خطابات إنذار إلى 47 شركة كبرى، مطالبة بتوفيق أوضاعها وسداد المستحقات، مع تهديد بوقف الخدمات الحكومية ووقف قرارات التقسيم.
وتأتي هذه القرارات تنفيذًا للقرار الجمهوري رقم 361 لسنة 2020، الذي خصص نحو 707 آلاف فدان لصالح هيئة المجتمعات العمرانية لتخطيط الساحل الشمالي الغربي. وبدأ تفعيل الخطة عمليًا في 2021 بصدور القرار الوزاري رقم 537 لإعداد المخطط العام للتنمية، ليشمل امتداد الساحل من العلمين الجديدة وحتى مدينة السلوم.
وألغت الحكومة الغرامات المالية واقتصرت على مقابل عيني يتمثل في تنازل المالك عن جزء من الأرض المحولة (في نشاطها المسجل) لصالح الدولة، وفق المساحة:
75% إذا زادت المساحة عن 5 أفدنة
65% للمساحات بين 5 و20 فدانًا
50% إذا تجاوزت المساحة 20 فدانًا
واشتُرط أن تكون حصة الدولة في أفضل أجزاء الأرض، خاصة في مواقع مثل سفنكس الجديدة و6 أكتوبر وتوسعات الشيخ زايد.
وشكّلت حكومة السيسي لجنة موسعة تضم ممثلين عن وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية وهيئة الرقابة الإدارية ومحافظة مطروح وجهاز تنمية الساحل الشمالي الغربي لمراجعة أوضاع 123 شركة تطوير عقاري، وتقييم مدى التزامها بالعقود وجدول السداد، مع دراسة سيناريوهات مثل:
منح مهلة إضافية للتسوية.
إعادة تسعير الأراضي.
سحب الأراضي من الشركات غير الملتزمة وطرحها مجددًا.
الحبتور كشف التقدير العشوائي
وفي يوليو الماضي، أعاد الملياردير الإماراتي خلف الحبتور الجدل إلى الواجهة، بعدما روى في برنامج “كلام Business” تلقيه عرضًا لشراء أرض في الساحل الشمالي بـ10 ملايين دولار قبل أن يُطلب منه 30 مليونًا بدعوى تعليمات من رئيس الوزراء.
سرعان ما نفى المستشار محمد الحمصاني تدخل الدكتور مصطفى مدبولي في أي عملية تسعير، مؤكّدًا عدم ورود أي طلب رسمي من الحبتور وأن آليات الاستثمار واضحة وشفافة.
ولم يكن أمام خلف الحبتور فيما يبدو سوى نشر الحبتور بيانًا عبر صفحته الرسمية على فيسبوك، أشاد فيه بوضوح الحكومة المصرية وحُسن تعاملها!
إلا الشركات التي تأثرت بقوة بإعادة التسعيركانت، (إعمار مصر- سوديك- الأهلي صبور- بالم هيلز- الراجحي- ماونتن فيو- تطوير مصر- لافيستا- المراسم".
