أوقفت حكومة السيسي تخصيص أراضٍ بالساحل الشمالي تمهيدا لإعادة تسعيرها، وتأتي هذه الخطوة ضمن إعادة النظر في تسعير أراضي الساحل الشمالي.
وقال مراقبون إن القرار بمثابة صفعة على وجه أصحاب الأرض يعكس شعورًا بالمرارة والظلم حيث ان كثيرا من الملاك الأصليين في الساحل الشمالي باعوا أراضيهم في وقت كانت فيه الأسعار منخفضة، دون أن يتوقعوا الطفرة العقارية الهائلة التي ستحدث لاحقًا.
والآن، مع إعادة التسعير ومشروعات ضخمة مثل رأس الحكمة، يشعر البعض أن الثروة الحقيقية انتقلت إلى المطورين الكبار والمستثمرين الجدد، وجيوب أعضاء الحكومة ذاتها بينما تُرك أصحاب الأرض الأصليين خارج المعادلة.
وتعيد حكومة السيسي تسعير الأراضي لصالح مشروعات ضخمة، دون أن يكون للملاك السابقين أي نصيب، رغم أن بعضهم بل غالبيتهم باع تحت ضغط قانون نزع الملكية للمنفعة العامة أو غياب القدرة على التجمع للوقوف أمام انتهاك قيمة الأرض المستقبلية.
وطالب مراقبون بالعدالة في توزيع العوائد العقارية، وضرورة وجود سياسات تحمي حقوق الملاك الأصليين في المستقبل، سواء عبر الشراكة أو التعويض أو التمكين.
تعديل وتقييم الأسعار
واعلنت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وقف تخصيص أراضٍ جديدة في الساحل الشمالي، تمهيدا لإجراء إعادة تقييم شاملة لتعديل سياسات تسعير الأراضي الواقعة حول منطقة رأس الحكمة وصولا إلى منطقة علم الروم، وفق ما قالته مصادر حكومية لإنتربرايز.
وتأتي هذه الخطوة في الوقت الذي تراجع فيه الحكومة تقييمات الأراضي في ضوء شبكات الطرق الجديدة ومشروع رأس الحكمة الضخم، حيث المتوقع لحملة إعادة التسعير هذه أن تعيد تحديد قيم الأراضي للمشروعات المستقبلية في المنطقة، في حين تخطط هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أيضا لإلغاء آلية سحب الأراضي الخاصة بها.
وأبدت السلطات أيضا مرونة في شروط رسوم التحسين البالغة ألف جنيه للمتر المربع المفروضة على المطورين المحليين في الساحل الشمالي ورسوم الـ 20 دولارا للمتر المربع على الشركات الأجنبية، حسبما قالته مصادر إنتربرايز.
وقالت إنه ستطبق الرسوم الآن على الأراضي غير المطورة فقط. وفي الحالات التي استحوذ فيها المطورون على أراضٍ عن طريق التنازل، فإن الهيئة تراجع كل حالة على حدة.
ولا تزال هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تراجع عددا من التظلمات المتراكمة، فقد تلقت نحو 50 تظلما من 33 مطورا، وجرى تسوية جزء منها بالفعل. ومضت 123 شركة أخرى قدما في مشروعاتها بعد تسوية المستحقات المالية والحصول على التراخيص، وفقا للمصادر.
وبوقت سابق من هذا الشهر، اعتمدت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة شروطا أكثر تساهلا تسمح للمطورين بسداد 20% من الرسوم مقدما والباقي على مدى خمس سنوات. ولا يزال المطورون الأجانب ملزمين بسداد الرسوم دفعة واحدة.
ماذا يعني القرار؟
ويعني القرار إعادة تقييم شامل للأراضي حيث تسعى الحكومة لتحديث أسعار الأراضي بما يتماشى مع القيمة السوقية الجديدة الناتجة عن تطوير البنية التحتية (طرق، ومرافق، ومشروع رأس الحكمة). ما يعني أن الأراضي التي كانت تُباع بأسعار منخفضة نسبيًا قد تُصبح أغلى بكثير، مما يرفع تكلفة الاستثمار في المنطقة.
وكانت الهيئة قد سحبت الأراضي من المطورين غير الملتزمين بالشروط، لكن يبدو أن هناك توجهًا لتعديل هذه السياسة، ربما لتشجيع الاستثمار أو لتجنب النزاعات القانونية.
وكذلك تخفيف شروط رسوم التحسين (1000 جنيه للمحليين، 20 دولارًا للأجانب) وتطبيقها فقط على الأراضي غير المطورة، ويُعد محاولة لتخفيف العبء المالي على المطورين الحاليين. إضافة لـ"السماح بسداد 20% مقدمًا والباقي على 5 سنوات يُعطي المطورين المحليين فرصة للتنفس المالي، بينما يُبقي الضغط على المطورين الأجانب الذين يُلزمون بالدفع الكامل مقدمًا.".
وعلق فخري ركن Fakhry Rockn "يبدو أن هدف الحكومة الاول والأخير ان تعمل مساواة بين المصريين فى ان تجعلهم جميعا سواسية في الفقر… قانون نقل ملكية الساحل الشمالي من محافظة مطروح إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وبالتالي اعادة تسعير كل الأراضي التي تم تمليكها في الماضي من قبل محافظة مطروح ونحن نتحدث هنا عن مليارات فروق الاسعار".
وأضاف "هذا الذكاء اللي غلب الذكاء الصناعي في كيفية اخذ الفلوس من جيوب المطورين العقاريين والمستثمرين في الساحل وطبعا الناس دي مش حتخسر فهيضطروا يرفعوا اسعار العقارات في الساحل لتعويض فروق الأسعار اللي دفعوها للدولة المهم في الاخر المواطن الغلبان هو اللي حيدفع الثمن… ".
وتساءل "أنا مش عارف لحد امتي حتفضل تتعامل هذه الحكومة مع الشعب المصري علي انها تاجر ونحن الصيده بتاعتهم واللي عاجبه هوه ده اللي عندنا واللي مش عاجبه يروح يشوف له بلد تانيه… انا عارف انكم بتعملوا لمصلحة البلد وعايزين أموال تدخل خزينة الدولة بس المفروض ما يبقاش كل حاجه تقع في الاخر على رأس المواطن لأنكم عارفين ان المطور العقاري والمستثمر مش ممكن يخسر إذا زودتوا عليه مليارات حيرفع أسعاره بنفس الوتيرة ويمكن اكتر لانه لا يأمن الزمن ولا القرارات الحكومية اللي ممكن تحصل في المستقبل…".
وأشار إلى تساؤل "هل هذا القرار سيتم تفعيله على رأس الحكمه تبع الامارات وسيتم اعادة تسعير ارض رأس الحكمه والا حيبقي في استثناءات للأخوه العرب والمستثمر الأجنبي كما هي العادة دائما وأهل البلد هما بس اللي بتطبق عليهم القوانين… علي رأي الاغنيه اللي بتقول عن مصر يا كل حاجه وعكسها توري الأجنبي وشك الجميل واهلك تديهم الوش الخشب… اه يا بلد".
ومن أشد المتضررين 4 فئات:
المطورون الذين لم يحصلوا بعد على تخصيص وتوقف التخصيص وتجمدت خططهم الاستثمارية، وتأخر دخولهم السوق، وربما خسارة فرص تنافسية.
ويتضرر أيضا المطورون الأجانب الذين لا يستفيدون من التسهيلات في الدفع، مما يجعلهم في وضع أقل مرونة ماليًا مقارنة بالمحليين.
كما يتضرر الذين حصلوا على أراضٍ بالتنازل، وتخضع حالاتهم للمراجعة الفردية، مما يفتح الباب أمام إلغاء أو تعديل العقود، ويخلق حالة من عدم اليقين.
والفئة الرابعة من المتضررين هي المشروعات التي كانت تعتمد على أسعار الأراضي القديمة وقد تؤدي إعادة التسعير إلى زيادة التكلفة الإجمالية للمشروعات، مما يؤثر على جدواها الاقتصادية وربما أسعار البيع للمستهلك النهائي.
ما يعني ان القرار قد يكون مفيدًا للملاك الأصليين إذا احتفظوا بأراضيهم واستفادوا من ارتفاع القيمة، لكنه قد يخدم فئة محددة من المطورين والمستثمرين الكبار بشكل أكبر، خاصة من لديهم علاقات قوية أو قدرة على التفاوض مع الجهات الحكومية.
الموجة الأولى من البيع كانت بين عامي 2005 و2015، حين بدأ المستثمرون في شراء الأراضي بأسعار منخفضة نسبيًا، وبعد ذلك، ومع توسع الدولة في مشروعات مثل محور الضبعة وظهور خطط تطوير رأس الحكمة، ارتفعت الأسعار بشكل كبير، لكن كثيرًا من الملاك الأصليين كانوا قد باعوا بالفعل كما أن بعضهم باع بأسعار زهيدة مقارنة بالقيمة الحالية، مما جعلهم خارج دائرة الاستفادة من إعادة التسعير.
