من الديار القطرية إلى «مدن» الإماراتية وماونتن فيو وبالم هيلز.. شركات عقارية كبرى تلجأ إلى الاقتراض من البنوك المحلية لتمويل مشروعاتها، وسط تساؤلات حول حقيقة التدفقات الأجنبية وأولويات توزيع الائتمان ومردود هذه الاستثمارات على الاقتصاد والمواطن.
إعلانات حكومية متتالية عن صفقات ضخمة واستثمارات أجنبية يُفترض أن تنعش الخزينة الدولارية وتضخ دماء جديدة في الاقتصاد المصري بزمن المنقلب السفيه السيسى، تقابلها مفارقة تستحق التوقف؛ فخلف أرقام المليارات وصور توقيع الاتفاقيات، تتكرر ظاهرة لجوء شركات عقارية وسياحية كبرى، بعضها خليجي وأجنبي، إلى الاقتراض بمليارات الجنيهات من البنوك المصرية لتمويل مشروعاتها وتوسعاتها داخل البلاد.
من شركة الديار القطرية إلى «مدن» الإماراتية، مروراً بشركات مصرية مثل ماونتن فيو وبالم هيلز وأورا، تتسع قائمة الكيانات التي تعتمد على التمويل المصرفي المحلي لتنفيذ مشروعات تُقدم باعتبارها نماذج للاستثمار والتنمية وجذب رؤوس الأموال الأجنبية.
ويفتح هذا المشهد الباب أمام تساؤلات جوهرية حول طبيعة تلك الاستثمارات ومصادر تمويلها: هل تضخ بالفعل رؤوس أموال أجنبية جديدة في شرايين الاقتصاد، أم أن البنوك المصرية أصبحت أحد مصادر تمويل توسعات المستثمرين؟ وأين تذهب السيولة المحلية، وما نصيب الاقتصاد والمواطن من العوائد المتحققة؟
الديار القطرية.. استثمار خليجي بقرض من البنوك المصرية
أحدث هذه الوقائع ما كشفته مصادر مطلعة لمنصة «الشرق بلومبرج» في 3 نوفمبر 2026، بشأن سعي شركة «الديار القطرية»، الذراع العقارية لجهاز قطر للاستثمار، للحصول على قرض بقيمة 20 مليار جنيه من تحالف بنوك مصرية، للمساهمة في تمويل أعمال الإنشاءات بمشروع «علم الروم» في الساحل الشمالي.
وبحسب التقرير، بدأت الشركة مفاوضات مع بنوك قطر الوطني مصر والأهلي المصري وبنك مصر لترتيب التمويل، مع توقعات بتسويقه على بنوك أخرى لتكوين تحالف مصرفي.
ويستهدف القرض تغطية جانب من الاستثمارات المطلوبة للمشروع، الذي تُقدر استثمارات مرحلته الأولى بنحو 220 مليار جنيه، فيما تبلغ الاستثمارات الإجمالية المعلنة نحو 29.7 مليار دولار.
وتكمن المفارقة في أن المشروع الذي يُقدم باعتباره أحد أكبر نماذج الشراكة الاستثمارية الخليجية في مصر، يسعى للحصول على جزء من تمويله من الجهاز المصرفي المحلي، بما يعيد طرح السؤال حول حجم الأموال الأجنبية الجديدة التي تدخل السوق المصرية بالفعل، مقابل التمويلات التي توفرها البنوك العاملة داخل البلاد.
ولا تقف الظاهرة عند الديار القطرية، ففي يوليو 2025 حصلت شركة «ماونتن فيو» على تمويل بقيمة 6.2 مليار جنيه من تحالف يضم ستة بنوك محلية بقيادة بنك مصر، بهدف تسريع الإنشاءات بمشروعاتها في شرق القاهرة، خصوصاً مشروع "آي سيتي".
وجاء ذلك رغم إعلان الشركة تحقيق مبيعات بقيمة 65 مليار جنيه خلال النصف الأول من 2025، مع توقعات بتحقيق قيمة مماثلة خلال النصف الثاني من العام.
وفي أغسطس 2026، حصلت شركة تابعة لمجموعة «بالم هيلز» على تمويل مشترك طويل الأجل بقيمة 8 مليارات جنيه من بنكي مصر والأهلي المصري، لتسريع تنفيذ مشروع «بالم هيلز القاهرة الجديدة».
كما سبق أن أعلنت شركة «مدن» الإماراتية سعيها لاقتراض 3.5 مليار جنيه لتمويل مشروع «وادي يم»، فيما حصلت شركة «أورا ديفيلوبرز» على تمويل مصرفي بقيمة 4 مليارات جنيه لمشروع «زد الشيخ زايد»، وفقاً لتقارير صحفية.
وتكشف هذه الوقائع عن اعتماد متزايد على التمويل المصرفي المحلي في تنفيذ مشروعات عقارية وسياحية ضخمة، سواء من شركات مصرية أو كيانات ذات ملكية خليجية وأجنبية، وهو ما يطرح تساؤلات حول أولويات توزيع الائتمان، ومدى استفادة الاقتصاد من هذه التمويلات مقارنة بالاستثمارات التي تضخ أموالاً جديدة من الخارج.
الاستثمار الأجنبي.. أرقام ضخمة وتدفقات جديدة محدودة؟
ويرى خبراء اقتصاديون أن تقييم الاستثمار الأجنبي لا ينبغي أن يتوقف عند قيمة المشروعات المعلنة أو إجمالي التدفقات المسجلة، وإنما يجب أن يمتد إلى طبيعة الأموال ومصادر التمويل والأنشطة التي تتجه إليها، والفارق بين إنشاء استثمارات إنتاجية جديدة وشراء أصول قائمة أو إعادة استثمار أرباح سابقة.
وفي هذا السياق، أوضح الدكتور خالد الشافعي، رئيس مركز العاصمة للدراسات الاقتصادية، في تصريحات لوسائل إعلام محلية خلال أغسطس 2026، أن هناك اختلافاً بين الاستثمارات التأسيسية التي تنشئ شركات ومصانع جديدة، وبين زيادة رؤوس أموال الشركات القائمة أو إعادة استثمار الأرباح أو شراء الأصول.
وأشار إلى أن التدفقات الموجهة فعلياً لتأسيس شركات جديدة بلغت 354.5 مليون دولار خلال العام المالي 2024/2025، رغم وصول بند تأسيس الشركات وزيادة رؤوس الأموال إلى نحو 5.5 مليار دولار، موضحاً أن جزءاً كبيراً من هذا الرقم ارتبط بزيادة رؤوس أموال شركات قائمة وصفقات تطوير أصول.
كما بلغت إعادة استثمار الأرباح نحو 4.2 مليار دولار خلال العام المالي نفسه، بما يمثل قرابة 44% من التدفقات غير البترولية، وهو ما يعكس استمرار نشاط مستثمرين موجودين بالفعل في السوق المصرية، لكنه لا يعني بالضرورة دخول أموال رأسمالية جديدة من الخارج بالقيمة نفسها.
ومن جانبه، يلفت الدكتور رشاد عبده، رئيس المنتدى المصري للدراسات الاقتصادية، إلى أهمية التمييز بين الاستثمارات التأسيسية وصفقات الاستحواذ وشراء الأصول؛ فالنوع الأول يمكن أن يضيف مصانع وخطوط إنتاج، ويوفر فرص عمل، وينقل التكنولوجيا، ويربط الاقتصاد بسلاسل القيمة العالمية، بما ينعكس على الصادرات وتوفير موارد مستدامة من النقد الأجنبي.
أما صفقات الاستحواذ وشراء الأصول، فقد توفر سيولة دولارية سريعة، لكنها لا تضيف بالضرورة طاقات إنتاجية جديدة، ما لم تتبعها استثمارات توسعية حقيقية تزيد الإنتاج والتشغيل والتصدير.
ومن ثم، فإن ضخامة الأرقام المعلنة عن الاستثمارات لا تكفي وحدها للحكم على أثرها الاقتصادي، خصوصاً عندما تكون المشروعات ممولة جزئياً من قروض محلية، بما يستدعي الفصل بين قيمة المشروع الإجمالية، وحجم رأس المال الأجنبي الجديد، والتمويل الذي توفره البنوك المصرية.
البنوك تموّل المشروعات الكبرى.. وماذا عن الصناعة والإنتاج؟
ويتزايد الجدل بشأن هذه التمويلات في ظل الضغوط التي تواجهها الشركات المحلية، خصوصاً المشروعات الصغيرة والمتوسطة، للحصول على الائتمان المصرفي بتكلفة مناسبة، في وقت ترتفع فيه أسعار الفائدة وتزداد فيه جاذبية أدوات الدين الحكومية بالنسبة للبنوك.
ووفقاً لتقارير صحفية محلية في مايو 2026، تراجعت نسبة القروض الموجهة لشركات القطاع الخاص إلى نحو 41.9% بنهاية 2025، وهو مستوى يعكس التحديات التي تواجه تمويل النشاط الخاص، وإن كان تقييمه يتطلب النظر إلى تطور إجمالي الائتمان وتوزيعه بين القطاعات الاقتصادية.
ويفسر الخبير المصرفي محمد عبد العال هذا التراجع بارتفاع تكلفة الاقتراض، وتقلبات سعر الصرف، وزيادة المخاطر الائتمانية، مشيراً إلى أن البنوك تدير محافظها التمويلية وفق معايير العائد والمخاطر والملاءة المالية.
فيما يرى الخبير المصرفي محمد سيد أن توسع الدولة في الاقتراض المحلي منذ عام 2016، إلى جانب جاذبية أدوات الدين الحكومية وارتفاع أسعار الفائدة، ساهم في تغيير خريطة الائتمان المصرفي، وأثر على قدرة الشركات، خصوصاً الصناعية والتصديرية، على الحصول على التمويل اللازم للتوسع.
وتتفق هذه المخاوف مع ما رصدته منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية في تقريرها عن الاقتصاد المصري لعام 2024، بشأن مزاحمة الاقتراض الحكومي لتمويل القطاع الخاص، إذ أشارت إلى أن توجه البنوك نحو أدوات الدين الحكومية، في ظل ارتفاع عوائدها وانخفاض مخاطرها النسبية، قد يقلص التمويل المتاح للشركات.
وبالتالي، لا تتعلق القضية بمجرد حصول شركة قطرية أو إماراتية على قرض من بنك مصري، فذلك قد يكون جزءاً طبيعياً من النشاط المصرفي إذا توافرت الجدوى والضمانات والعوائد المناسبة، وإنما تتعلق بمدى قدرة الجهاز المصرفي على الموازنة بين تمويل المشروعات العقارية الكبرى وتوفير الائتمان اللازم للأنشطة الإنتاجية، التي تحتاج إلى شراء المعدات وتوسيع خطوط الإنتاج وزيادة العمالة والتصدير.
كما تبرز أهمية معرفة ما إذا كانت هذه القروض ستؤدي إلى توليد تدفقات نقدية جديدة من الخارج، أم ستظل عوائدها مرتبطة أساساً بالمبيعات المحلية، وهو فارق جوهري عند تقييم أثرها على أزمة النقد الأجنبي.
المواطن خارج حسابات المليارات؟
ولم يتوقف الجدل عند الأرقام والمؤشرات الاقتصادية، بل امتد إلى مواقع التواصل الاجتماعي، حيث تساءلت مروة سيف عن طبيعة ما يُعلن باعتباره استثماراً أجنبياً، قائلة: «هو ده استثمار أجنبي ولا تمويل مصري لاستثمار أجنبي؟ شركة قطرية تقترض 20 مليار من البنوك المصرية! طب فين الفلوس الأجنبية؟ ومين شايل المخاطرة؟».
كما انتقدت نادية نصر، عبر منصة «إكس»، حصول شركة قطرية على تمويل من أموال البنوك المصرية، معتبرة أن الأمر يثير تساؤلات حول حقيقة العائد الذي يعود على الاقتصاد المحلي.
وتعكس هذه التعليقات جانباً من الجدل المجتمعي بشأن الفارق بين الاحتفاء الرسمي بحجم الاستثمارات والصفقات المعلنة، وبين الأثر الفعلي الذي يشعر به المواطن في حياته اليومية، سواء من خلال فرص العمل المستقرة أو زيادة الإنتاج أو تحسن الدخول أو تراجع الضغوط الاقتصادية.
فالمشروعات العقارية والسياحية قد تحقق عوائد للمستثمرين وتوفر فرص عمل وتنشط قطاعات مرتبطة بالبناء والخدمات، لكن ذلك لا يعفي من ضرورة تقييم تكلفتها التمويلية، ومدى اعتمادها على موارد الجهاز المصرفي المحلي، وحجم ما تضيفه إلى الناتج المحلي والصادرات والحصيلة الدولارية.
وفي ظل احتياج الاقتصاد المصري إلى العملة الصعبة، وضغوط الدين العام وارتفاع تكلفة التمويل، يصبح من الضروري أن تكون هناك شفافية أكبر بشأن مصادر تمويل المشروعات الكبرى، ونسب مساهمة رؤوس الأموال الأجنبية فيها، وحجم القروض المحلية التي تحصل عليها الشركات المنفذة.
وبينما تتسابق الشركات الكبرى على الاقتراض بمليارات الجنيهات من البنوك المصرية، يبقى السؤال الأهم: هل أصبحت السيولة المحلية وقوداً لتوسعات المستثمرين في المشروعات العقارية والسياحية، بينما تواجه القطاعات الصناعية والإنتاجية صعوبات في الحصول على التمويل؟ أم أن هذه القروض تحقق عائداً اقتصادياً حقيقياً يبرر تخصيص جزء كبير من موارد الجهاز المصرفي لها؟
فالعبرة ليست بحجم المليارات التي تُعلن عنها الحكومة في مؤتمرات الاستثمار، وإنما بحجم الأموال الجديدة التي تدخل الاقتصاد، وما تضيفه من إنتاج وفرص عمل وصادرات، ومدى انعكاس عوائدها على المالية العامة ومستوى معيشة المواطنين.
